[俄罗斯股汇双杀]世茂股份：经营能力明显提升 轻资产外拓取得进展

2020年公司结算收入相等，出售费用率受产品结构影响大幅上升，导致成绩同比下滑显着。但咱们注意到公司出资性房地产安全边沿高，拿地转向进步，杠杆率业界偏低，融资本钱保持低位，出售增加预期40%，轻财物才能输出渐成气候。咱们以为，公司是现在地产板块最

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2020年公司结算收入相等，出售费用率受产品结构影响大幅上升，导致成绩同比下滑显着。但咱们注意到公司出资性房地产安全边沿高，拿地转向进步，杠杆率业界偏低，融资本钱保持低位，出售增加预期40%，轻财物才能输出渐成气候。咱们以为，公司是现在地产板块最具出资价值的中小市值企业。

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公司当期成绩受结算规划缺乏和费用率，权益比等要素连累。2020年，公司完成运营收入217.05亿元，同比增加1.19%;完成净赢利32.49亿元，同比下滑15.43%，归属于上市公司股东净赢利15.50亿元，同比下滑36.20%。

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开发体量有所增量，出售规划蓄势待发。2020年末，公司在建拟建面积2042万平米，较之2019年末同比上涨7.9%。由于公司加速开发进度，在建面积则同比增加了18.4%,到达103万平米。公司2020年新增土地储备277万平米,是当年出售面积的256%，是全商场拿地相对出售最活跃的公司。进步态势决议了公司2021年货值足够,公司发表未来五年,出售签约年化增速方案到达40%,2021年合约出售方针到达380亿元。

杠杆率低,融资本钱保持低位。公司在2020年末净负债率为20.1%,较之2019年末19.8%有所提高，但仍然显着低于三道红线的要求，显着低于职业均匀水平。公司全体均匀融资本钱5.47%，较2019年末5.99%下降非常显着。且公司短期有息债款规划大幅下降53%到45.7亿,短期有息债款占总有息负债份额从45%下降到20%。在当时偏紧的融资环境下债款结构长期化极为有利。

出资性房地产科目含金量很高，供给估值安全边沿。公司账面出资性房地产536亿元，其间坐落三个一线城市（京沪深）的物业（含在建〉占50%，坐落武汉、杭州、沈阳等中心二线城市则占37%，整个公司的出资性房地产所在区域好，可变现性强。咱们以为，公司净财物是高度厚实的，具有很强防御性。

运营才能显着提高，轻财物外拓获得开展。公司年内租金和管理费收入11.49亿元，受疫情影响较2019年下降1.5%。但咱们估计未来获益于经济复苏和新项目完工，运营性收入将稳步增加（公司估计2021年完成租金和管理费收入14.9亿元）。公司截止期末签定6个轻财物输出项目（商业和主题文娱），充沛展现了公司具有丰巨贾管经历的管理层履新后的运营才能提高。由于轻财物项目不受杠杆率约束，咱们信任公司在2021年后将优化赢利增加的质量。

危险提示:公司写字楼遭到疫情和长途工作等要素持续冲击的可能性。

时刻是世茂的朋友，看好公司出资价值。咱们以为，公司具有三大中心优势，一是背靠高信誉的世茂集团，以较小的规划享用头部公司较低的资金本钱，且提早调整负债结构，没有很多短期再融资要求。杠杆率较低，还有进一步加杠杆寻求开展的空间;二是引进中心人才，提高商业地产运营管理才能，运营性赢利占公司赢利的份额有望不断上升，轻财物品牌输出有望提速;三是出资性房地产会集在中心大都市，虽然写字楼的价值商场有争议，但咱们深信深圳前海的写字楼，仍然是比三四线城市商场更优质的财物。虽然公司2020年呈现成绩同比下降，但公司当时只要不到0.7倍的PB，在成绩低点预期股息率仍有3.7%，咱们给予公司2021/2022/2023年EPS猜测0.69/0.86/1.12元/股（原2021/22年EPS猜测为0.72/0.91元/股),给予公司21年1倍PB的方针价格，即7.48元/股的方针价，保持“买入"的出资评级。咱们信任，公司以PB估值是比较适宜的，由于公司中心财物可变现才能很强，低效财物少，财物负债表高度安全。（中信证券）